משה שלום >> תנועת מלקחיים בין חיוב נוכחי וצפי עתידי 

למשקיע הישראלי, הרואה את ביצועי סקטור הנדל"ן המקומי, נכונה הפתעה כאשר הוא יתבונן במה שקורה בחו"ל בתחום זה. מאז סיום הבהלה של 2008-9 היה שינוי גדול באותו נדל"ן חו"ל שקרס. המדיניות האגרסיבית של הממשלות, ובמיוחד של הבנקים המרכזיים, הצליחו לשקם את המצב בצורה די מופלאה. 

ראשית, היה ניקוי אורבות גדול מצד החוב, דהיינו כל הנגזרים שהוחזקו על הנדל"ן ושימשו כספקולציה מאיים מול הסקטור. כל אלו נבלעו במאזני הבנקים מרכזיים או בוטלו. במקום זאת הוצע כסף חדש למערכת הפיננסית ליצירת בסיס בריא יותר של הביקוש בתחום הזה. כמו כן, הריבית האפסית יצרה יכולת ספיגה גדולה אצל היזמים כאשר עלויות המימון הפכו להיות שוליות ביחס לעלות הכוללת של הפרוקייטים. 

תוסיפו לזה את השיקום האיטי של הכלכלה האמיתית, ובמיוחד הצורך להחנות חלק מן הכסף הנוצר יש מאין בהשקעות מניבות קצת יותר מ-0, ותקבלו הרבה סיבות לתחייה של קצב הבניה, ובמיוחד שינוי חיובי במחירים. תהליך ארוך זה נמרח על גבי שנים, ובשנתיים אחרונות אנו רואים קצת שינוי בדינאמיקה הזו. זהו הנושא של סקירה זו. 

הבה נסתכל על רכיבי התעשייה. נתחיל במכירת בתים חדשים:

כאן, אין שינוי גדול כאשר יש יציבות מעל ה-500 אלף עם חודשים של פיקים סביב ה-600. כנראה שיש עונתיות לכך אבל העובדה היא שהריבית הנמוכה ממשיכה להוות תמריץ לקונים. ומה קורה בתחום הרישיונות לבניה עתידית:

כאן, משהו שונה לחלוטין. לעומת המכירות של הבתים החדשים, הנהנות עדיין ממצב של ריבית אפקטיבית נוכחית נמוכה ביותר, ומצב נוכחי של כלכלה אמיתית סביר לגמרי, ברשיונות אנו רואים צורה של עקומת גאוס של ירידה. ירידה אחרונה זו מוסברת על ידי הצפי לשינוי העתידי באותה ריבית, וזאת כלפי מעלה. הבה נסתכל עכשיו על המחירים, על פי מדד Case-Shiller:

כאן משהו הרבה יותר חיובי מאשר במכירות הבתים אפילו. בינתיים, המוכרים מרגישים שהם מסוגלים לבקש מחירים גבוהים קצת יותר. צריך לזכור שגרף המחירים המוצג משקף את המצב ב-20 הערים הגדולות בארה"ב. שם, בסביבה העירונית, מורגשת הרבה יותר תחושת השגשוג שחזרה קצת לכיסים של האזרחים מאשר באזורים הכפריים. הבדל אשר ראינו את אחת מתוצאותיו בבחירתו של דונאלד טראמפ. 

ולבסוף, הגרף האחרון, והוא הגרף השבועי של תעודת הסל הגדולה בתחום הזה, דהיינו תעודת הסל VNQ מבית Vanguard (נתונים עד 16-05-2017): 

למעשה, ביצועי המניות של הסקטור משקפים היטב את שני האלמנטים שהזכרתי עד כה על ידי הגרפים המוצגים: מצד אחד, מצב נוכחי מידי חיובי, אשר מעודד מחירים יציבים, ואף עולים במקצת, ומצד שני, חשש לגבי העתיד של הריבית, ושל הצמיחה במשק האמיתי. זו האחרונה, משתקפת גם במדדי הצריכה. 

איך כל זה מתבטא מצד המשקיעים? בכניסה למצב של דשדוש אופקי די יציב מאז תחילת 2017 כאשר מה שנראה כתיקון יורד מתבקש, ולגיטימי, בסוף 2016 הפך להיות כניסה לסטגנציה בין רמות המחיר של 80 ו-86. אנא שימו לב למומנטום באזור הנמוך של החלון על מנת להיווכח כמה ירד העניין מצד המשקיעים לעומת השכנוע העצמי הגדול שראינו במהלכים מעלה ומטה של 2016. 

לסיכום נאמר: קיימת דיכוטומיה מעניינת בין ההווה, הנהנה עדיין מן התחושה הטובה, והעתיד, שבו חושבים שתמצא בו ריבית גבוהה יותר. פיננסית, זה מייצר אי וודאות המתבטאת בדשדוש אופקי, והמתנה לבאות. 

עבור המעוניין לקחת עמדה כלפי סקטור זה בחו"ל, הנה רשימה של תעודות סל (נתונים נכונים ל-17-05-2017):

כמה מילים על הכותב:

משה שלום הינו מנתח שווקים פיננסי בכיר